Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną – krok po kroku

Podobał Ci się ten artykuł?

Jeśli tak, to zarejestruj się aby otrzymywać powiadomienia o nowych artykułach o nieruchomościach. Nie ujawnię nikomu Twojego adresu!

  • Aleksandra

    Witam Panie Rafale! Bardzo dziękuję za istotne i praktyczne informacje na temat odrolnienia. Jestem młodą kobietą, która do końca września planuje zainwestować w działkę rolną, celem jej przekształcenia w budowlaną. Od tygodnia drążę temat w internecie i mam nadzieję, że wkrótce moja sytuacja się rozjaśni. Cieszę się, że w razie pytań, mogę się do Pana zwrócić:) Pozdrawiam serdecznie, Aleksandra.

    • http://mojbiznesnieruchomosci.pl Rafał

      Dziękuję za dobre słowo:)

  • Joanna Ślusarczyk

    Witam,
    mam mozliwosc zakupu dzialki rolnej i przeksztalcenie jej w budowlana. Interesuje mnie jak sprawa wyglada w sytuacji, gdy chce ja przeznaczyc na sprzedaz. Jak uzasadnic przeznaczenie danej dzialki we wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy? Dziekuje za pomoc!

    • http://mojbiznesnieruchomosci.pl Rafał

      Niczego nie trzeba uzasadniać, to co Pani zrobi z działką po uzyskaniu warunków zabudowy nie jest istotne.

      • Joanna Ślusarczyk

        Dziękuję za pomoc!

  • TAJFUN GR

    Czy gmina sama może przekształcić działkę z rolnej na budowlaną. Bez zgody wlasciciela ? Czy to legalne z ich strony ?

    • http://mojbiznesnieruchomosci.pl Rafał

      Tak, w obecnie obowiązującym systemie to po stronie gminy jest tzw. władztwo planistyczne, gmina sporządzając studium, czy plan miejscowy nie musi pytać właścicieli o zgodę na zmianę przeznaczenia ich gruntów. Generalnie, trzeba pilnować swoich interesów i obserwować, czy czegoś nie zmieniają, czegoś nie polepszą lub popsują.

  • Michał Bonczarowski

    zlozylam wniosek wszystkie papiery sa w gminie o warunki zabudowy mija 6 miesiac a burmistrz nie potpisal jeszcze papierow choc niema przeszkod zwleka z podpisem czeka za uchwala ziemi pod ag bo jak ja dostanie bedzie mial podstawe zeby niedac warunkow zabudowy co robic.

  • Tomasz

    https://uploads.disquscdn.com/images/dd3d5bc087528fa4f0e875befc642e1e1ce32cd48d8c18c9960c30bafc8e32a6.png

    Witam serdecznie . Jesli dzialka rolna VI kat. znajduje sie w odleglosi 60 m od drogi to rowniez moze byc przeksztacona na dzialke budowlana (pomiedzy droga a dzialka znajduje sie dzialka budowlana siostry ) ?

    • http://mojbiznesnieruchomosci.pl Rafał

      Z tego co widzę, jeśli nie obowiązuje tu plan miejscowy, to raczej bez problemu uda się uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Dostęp do drogi (od północy) jest, zabudowa sąsiednia też, klasa gruntów nie jest chroniona. Wystarczy zbadać jedynie, czy nie ma tu jakichś innych problemów.

  • Paulina

    A ja mam taki problem. Jest działka, kiedyś budowlana, lecz 12 lat temu przekształcona na rolną (płacony podatek od rolnej). Sprawdziłam w MPZP – gmina przeznacza ten teren pod zabudowę MRj. No i nie wiem – coś trzeba przekształcać czy się po prostu budować? Pogubiłam się

    • http://mojbiznesnieruchomosci.pl Rafał

      Prawdopodobnie jest to zabudowa rekreacyjna lub zagrodowa. Zerknij do tekstu planu miejscowego i wszystko będzie jasne.

  • Kasia Kucia

    A co jeśli działka jest jakby częściowo rolna a częściowo budowlana? Chodzi o działke 311/13
    https://uploads.disquscdn.com/images/cd1c5e3fadc57230fa39b5b5bb2d2661bb6a8ff71bc27ace5c6da611dddcb925.jpg

    pomaranczowe obszary zabudowy
    dziekuje za pomoc

    • http://www.rafallucki.pl/ Rafał Łucki

      Oznacza to, że część działki prawdopodobnie jest objęta planem miejscowym. W takim przypadku na części obowiązuje plan, a na pozostałą część należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.

  • Karola

    Witam, dziękuję za szalenie przydatne artykuły. Jednak w dalszym ciągu mam wątpliwość w stosunku do naszej upatrzonej działki. Wiemy jedynie ze jest rolna, grunty w 3 klasie, brak warunków zabudowy, brak miejscowego planu zagosp. przestrzennego. Aktualnie dzierzawiona i uprawiana (maly ogrodek) przez starsze malzenstwo. Jedyna dzialka bez zabudowy jednorodzinnej w okolicy, droga z sieciami stanowi glowny dojazd do działki. Co możemy zrobić jeszcze przed zakupem aby miec pewnosc,ze nie zaprzepascimy swojej jedynej szansy na nasz wymarzony dom? Dzialka nr 607. Będę wdzieczna za każdą dobrą radę.
    https://uploads.disquscdn.com/images/4ee27e2532f71411dfcfb320065bf2acb4fcccd55b7134d2c9cb731c2ec61fc2.png

    • http://www.rafallucki.pl/ Rafał Łucki

      W przypadku III klasy istnieje spore ryzyko, że nie uda się uzyskać decyzji o warunkach zabudowy. Co możecie zrobić przed zakupem? Wystąpić z wnioskiem o warunki zabudowy, ewentualnie sporządzić umowę przedwstępną z konkretnym warunkiem, że transakcja dojdzie do skutku jeśli otrzymacie prawomocną decyzję o warunkach zabudowy. Bez prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy nie radzę kupować tej roli.

      • Karola

        W takim razie bierzemy się do roboty. Szalenie nam Pan pomógł. Dziękujemy :) Jak dobrze móc poprosić specjalistę o konsultację.

  • Anna Dzięgielewska

    Witam :) Mam takie pytanie do Pana Rafała , a mianowicie Czy przy wydaniu decyzji o warunkach zabudowy , przekwalifikowaniu gruntów rolnych na budowlane ( Zabudowa jednorodzinna ) , Czy Urząd miał obowiązek zawiadomić o takiej procedurze bezpośredniego sąsiada -Graniczącego z przekwalifikowaną nieruchomością ?

    • http://mojbiznesnieruchomosci.pl Rafał

      Zwykle tak, chociaż różnie z tym bywa. W tego typu postępowaniach chodzi zwykle o zawiadomienie stron, na które „oddziałuje inwestycja”. Niektórzy twierdzą, że budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego na nic nie oddziałuje. Dlatego ustalenie stron nie jest takie proste, jednak zwykle zawiadamia się właścicieli działek sąsiednich.

  • Marcin

    Witam p.Rafale!

    Nawiązując do Pana tekstu :”We wniosku wskazujemy parametry planowanej inwestycji tj. powierzchnię zabudowy, wysokość, szerokość elewacji frontowej, udział powierzchni biologicznie czynnej itp”.
    Posiadam działkę, która w części jest rolna. Zakładając,że chcę ją przekształcić w budowlaną i sprzedać- nie planuje tam nic budować. Jak należy uzupełnić taki wniosek o warunkach zabudowy ??. Z góry dziękuję za odpowiedź

    • http://mojbiznesnieruchomosci.pl Rafał

      W takim wypadku trzeba szeroko określić parametry inwestycji, tak aby przyszły inwestor mógł wykorzystać warunki zabudowy. W przypadku budynku mieszkalnego napisałbym tak: dach dwu- lub wielospadowy, powierzchnia zabudowy do 250 mkw, z możliwym poddaszem użytkowym itp. Chodzi o to, aby zawrzeć parametry większości możliwych realizacji, które występują w typowych projektach budowlanych. Później pozostanie tylko przeniesienie decyzji na kolejną osobę, chyba że nastąpi podział, wówczas zwykle konieczne jest wystąpienie o decyzję jeszcze raz (zmienia się nr działki).

  • Michal

    Witam Panie Rafale,
    Zainteresowała mnie działka która posiada grunty orne VI oraz pastwiska V i VI ma ona ponad 1ha. Zastanawiam się czy jest szansa by w przyszłości była możliwość przekształcenia chociaż częsci na działkę budowalna. Nie wiem niestety nic więcej na jej temat.
    Pozdrawiam.

  • Natalia Bieniek

    Planuję kupić działkę rolną 3000m2, działka w mpzp jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Czy kupno takiej działki wiąże się jeszcze z kosztami wyłączenia z produkcji rolnej?

    • http://www.rafallucki.pl/ Rafał Łucki

      Art. 12a. Obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych, a w odniesieniu do
      gruntów leśnych również jednorazowego odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 1, nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele
      budownictwa mieszkaniowego:
      1) do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego;
      2) do 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego. (Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych)
      Przy planowanej budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, przy spełnieniu w/w warunku, nie zachodzi okoliczność ponoszenia opłat z tytułu wyłączenia gruntu z produkcji rolnej.

  • Maciek Dobrzyński

    Witam.
    Przymierzam się do kupna działki rolnej. W 2007 roku został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania. Wg planu działki po lewej stronie drogi zostały zakwalfikowane jak rekreacyjne, natomiast interesująca mnie działka po prawej stronie (wraz z siedmioma innymi), jest rolna. Czy, fakt istnienia działek rekreacyjnych w okolicy pomoże pozytywnie rozpatrzyć wniosek o zmianę planu zagospodarowania? A, może przyspieszy całą sprawę? Czy, procedura w przypadku działki rekreacyjnej wygląda tak samo?
    Pozdrawiam.

    • http://mojbiznesnieruchomosci.pl Rafał

      Przede wszystkim należy sprawdzić jakie jest przeznaczenie działki w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Należy również dowiedzieć się, czy ta działka jest objęta planem miejscowym. Jeśli nie to należy wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy, w przypadku gdy obowiązuje plan – należy go zmienić, jednak przyszłe przeznaczenie nie może być sprzeczne ze studium.

      • Maciek Dobrzyński

        Bardzo dziękuję za odpowiedź. A czy jest możliwa zmiana samego studium? A jeśli tak, czy jest to otwarta droga do zmiany planu zagospodarowania?
        Pozdrawiam

        • http://www.rafallucki.pl/ Rafał Łucki

          Dokładnie, najczęściej najpierw należy zmienić studium (można to zrobić częściowo, czyli nie dla całej gminy – np. dla jednej lub kilku działek), a później trzeba zmienić plan miejscowy.

  • Cygnet

    Dzień dobry. Bardzo przydatne opracowanie. A co zrobić w sytuacji kiedy gmina ma miejscowy plan zagospodarowania, ale twierdzi, że nie ma pieniędzy na jego zmianę? Podobno mają już kilkadziesiąt wniosków, które leżą. Czy można jakoś to wszystko przyspieszyć?

    • http://www.rafallucki.pl/ Rafał Łucki

      Sporządzenia planu to zadanie własne gminy. Słyszałem o praktyce dokonywania darowizn na inne cele gminy. Pozwala to gminie na wygospodarowanie środków na mpzp. W niektórych gminach zdarzało się bezpośrednie finansowanie planów przez inwestorów, można znaleźć takie informacje w raportach NIK-u i RIO. Procedowany aktualnie Kodeks Urbanistyczno – Budowlany ma wprowadzić możliwość finansowania mpzp przez inwestorów, jednak jak będzie, dowiemy się po jego uchwalenia.

  • Piotrek Sinevia

    https://uploads.disquscdn.com/images/dc593601d42ac4650eb036913436e0aed017ae2b36cedbdd3e5a932ba4d43e8b.png

    Witam Panie Rafale,
    Mam pytanie odnośnie zaznaczonej działki. W chwili obecnej jest to działka rolna z gruntami klasy III. Plan miejscowy nie jest ustalony więc byłem w urzędzie gminy spytać o wydanie warunków zabudowy dla tej działki. Pani po ustaleniu że jest to grunt kl. III zgodnie z art.7 ustawy o ochronie gruntów rolnych poinformowała mnie że działka nie spełnia warunku do przekształcenia ponieważ jej odległość od drogi publicznej wynosi więcej niż 50m ( jest to 83m). Pozostałe warunki wg. tego co udało nam się ustalić na szybko były ok.(czyli odległości od zabudowań, ilość budynków itd.) Pani poinformowała mnie że musiałbym być rolnikiem i posiadać przynajmniej 3ha pola by wybudować na przedmiotowej działce dom – ta opcja odpada. Może Pan poradzić czy coś jeszcze da się zrobic? Z ustawy o ochronie gruntów rolnych wyczytałem że jeżeli nie spełnia się warunków z art. 7 należy uzyskać zgodę ministra rolnictwa (w tym przypadku stroną kierującą wniosek do ministra byłby wójt). Proszę o podpowiedź

    • http://www.rafallucki.pl/ Rafał Łucki

      Jakiej powierzchni jest działka?

      • Piotrek Sinevia

        0,39 Ar

        • http://www.rafallucki.pl/ Rafał Łucki

          Skoro działka nie leży przy drodze publicznej to faktycznie jest problem. Urzędniczka w gminie podpowiadała, aby złożyć wniosek na zabudowę zagrodową, jednak to również nie wchodzi w grę. Jedynym rozwiązaniem jest sporządzenie planu miejscowego, nie przychodzi mi nic innego do głowy.

  • luki

    witam chce kuic dzialke od ANR 1300m2 działka ma oznaczenie Br-rIIIa oraz jest MPZP gdzie dzialka znajduje sie na mapie MPZP i ma oznaczenia 7MN,MW,U oraz 2MN,U czy to jest budowlana?

    • http://www.rafallucki.pl/ Rafał Łucki

      Moim zdaniem tak. Trzecia klasa gruntu nie jest w tym przypadku problemem. Prawdopodobnie uzyskano zgodę na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze w procedurze sporządzania planu miejscowego. Proszę również wystąpić do gminy o zaświadczenie o przeznaczeniu gruntu w planie miejscowym, aby mieć na to jakiś dokument.

      • luki

        Dziekuję za odp w przetargu widnieje nierolna niezabudowana byłem takze w gminie i sympatyczna Pani wspomniała jeszcze o wyłączeniu działki z produkcji rolnej,mam jeszcze takie pytanko czy MPZP może wygasnąć i co wtedy?

        • http://www.rafallucki.pl/ Rafał Łucki

          Plan nie może wygasnąć, jednak można go zmienić, dlatego warto na bieżąco interesować się tematem.

  • Michał Wróbel

    Witam Panie Rafale mam dosc duzy problem z przeksztalcenie dzialki.
    Zmajomy chce sprzedac mi dzialke o powierzchni 0,88ha ale w gminie powiedzieli mi ze nie mam planu zagospodarowania dla tego rejonu i nie bedzie bo to laka i oni nie beda budowac dla mnie drogi ani ciagnac wody bo do glownej drogi jest prawie 500m a bedzie kosztowalo to kilkaset tysiecy zlotych. Prosze o jakas podpowiedz jak podejsc do sprawy zeby szystko zadzialalo jak trzeba
    Pozdrawiam

    • http://www.rafallucki.pl/ Rafał Łucki

      Czy chce Pan kupić działkę, aby przeznaczyć ją pod zabudowę, czy użytkować rolniczo? Proszę podesłać mi nr działki, miejscowość i gminę przez zakładkę „kontakt”. Sprawdzę, co moim zdaniem da się z nią zrobić.

  • Bartek6716

    Witam Panie Rafale,
    Mam podobną sytuację do moich poprzedników. Mam pastwisko bodajże V klasa o powierzchni 78 arów, leży przy drodze publicznej, ponadto na tym terenie dom ma moja babcia. Mógłby mi Pan krótko doradzić, czy jest szansa i jakie kroki przedsięwziąć. Pozdrawiam

    • http://www.rafallucki.pl/ Rafał Łucki

      Proszę złożyć wniosek o warunki zabudowy. Jak to zrobić pisałem tutaj: http://mojbiznesnieruchomosci.pl/wniosek-o-warunki-zabudowy-wypelniony-wzor/

      • Bartek6716

        Dziękuję uprzejmie

        • http://www.rafallucki.pl/ Rafał Łucki

          Samo uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest de facto odrolnieniem. Proszę złożyć wniosek o warunki zabudowy, a następnie podzielić działkę na tej podstawie. Dobrze byłoby złożyć wniosek na budowę 2-3 budynków mieszkalnych, co wskazywaloby na konieczność przeprowadzenia podziału na 2-3 działki.

  • Stanisław

    Dzień Dobry,
    Posiadam działkę rolną dla której uzyskałem warunki zabudowy na zabudowę zagrodową. Mam w związku z tym pytanie. Czy ta działka automatycznie staje się działką budowlaną w momencie uzyskania pozwolenia na budowę?
    Jako, że mowa o zabudowie zagrodowej to czy w ogóle jest mowa o działce budowlanej w tym przypadku?

    Kilka informacji:
    1. działka rolna o powierzchni 77 ar – przekraczająca ustawowe 30 ar (ustawa o obrocie gruntami rolnymi).
    2. Nie ma ustalonego miejscowego planu zagospodaronia przestrzennego – w związku z tym została wydana decyzja o warunkach zabudowy. – po 30 kwietnia 2016.
    3. pozwolenie na budowę będzie dotyczyć zabudowy zagrodowej.

    Problem dotyczy głównie uzyskania pozytywnej decyzji na kredyt hipoteczny.
    Kilka banków mi odmówiło.

    O ile samo pozwolenie na budowę nie stanowi problemu o tyle uzyskanie kredytu pod zastaw takiej nieruchomości jest problemem.

    Czy mógłby Pan coś doradzić w tej sprawie, jak rozmawiać z bankami? Czy sprawa jest z góry przegrana?

    Dziękuję i pozdrawiam!

  • marcin1404

    Dzień dobry,
    chciałbym rozpocząć budowę domu na działce, którą planujemy wydzielić z większej działki rolnej należącej obecnie do mojego brata. Miejsce planowanej budowy znajduje się przy drodze wojewódzkiej, około kilometr od granic miasta powiatowego, w obszarze zwartej zabudowy, w sąsiedztwie domów jednorodzinnych i zabudowy zagrodowej. Nie ma dla tego terenu planu zagospodarowania przestrzennego. Chcę złożyć wniosek o warunki zabudowy, jednak problem w tym, że działka obejmuje grunty I i II klasy i zgodnie z tym, co powiedzieli urzędnicy w gminie, najprawdopodobniej urbaniści ze Starostwa nie wyrażą zgody na budowę w tym miejscu. Czy można coś zrobić, aby uzyskać warunki zabudowy i czy istnieją jakieś sztywne przepisy mówiące o tym, w jakich okolicznościach można budować dom jednorodzinny na gruntach dobrej klasy, czy zależy to wyłącznie od widzimisię urzędników?