Kiedy kupno i sprzedaż mieszkań to działalność gospodarcza? Dlaczego inwestorzy kupują i sprzedają mieszkania jako osoby fizyczne? Z czym wiąże się zakwalifikowanie tego typu transakcji do działalności gospodarczej? Jakie są konsekwencje podatkowe kupna i sprzedaży mieszkań jako osoba fizyczna, a jakie poprzez działalność gospodarczą? 

Na te i inne pytania znajdziesz odpowiedź w tym artykule. 

Dlaczego inwestorzy sprzedają mieszkania jako osoby fizyczne, czyli prywatnie? 

Powód jest bardzo prozaiczny, bo najłatwiej. W wielu przypadkach pierwsze sprzedane mieszkanie to zazwyczaj nieruchomość otrzymana w spadku lub poprzez darowiznę. Wiele osób przeprowadza pierwsze transakcje bez zamiaru kontynuacji tego procesu w przyszłości. Ponadto przeprowadzenie sprzedaży jako osoba prywatna jest najprostsze i najmniej kosztowne. W sytuacji, gdy pojawiają się pierwsze zyski kontynuujemy proces, często nie zdając sobie sprawy z zagrożeń wynikających z handlowania nieruchomościami jako osoby fizyczne. 

Podatkowo, prywatni właściciele mieszkań korzystają najczęściej ze zwolnienia z podatku dochodowego na podstawie art.  21 ust.1 pkt 131 ustawy o PIT, który stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są m.in.:

(…) 131) dochody  z  odpłatnego  zbycia  nieruchomości  i  praw  majątkowych,  o  których  mowa  w  art.  30e,  w  wysokości,  która  odpowiada  iloczynowi  tego  dochodu  i  udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego  zbycia  nieruchomości  i  praw  majątkowych,  jeżeli  począwszy  od dnia  odpłatnego  zbycia,  nie  później  niż  w  okresie  dwóch  lat  od  końca  roku podatkowego,  w  którym  nastąpiło  odpłatne  zbycie,  przychód  uzyskany  ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne  cele  mieszkaniowe;  udokumentowane  wydatki  poniesione  na  te  cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych;

Przytoczone powyżej zwolnienie z podatku dochodowego jest zwykle mylnie interpretowane przez osoby, które kupują i sprzedają mieszkania jako osoby fizyczne. Dowodem tego może być wyrok sądu I SA/Łd 874/12 – Wyrok WSA w i z dnia 12 września 2012 roku. 

W w/w wyroku przedstawiono taką sytuację:

W dniu 25 maja 2010 r. wnioskodawca wygrał sądową licytację, na której zakupił lokal mieszkalny przy ul. A w Ł.. W lokalu tym skoncentrował swoje centrum życiowe, zamieszkując w nim, opłacając czynsz, media oraz dokonując jego remontu. Wnioskodawca lokal ten sprzedał w dniu 25 października 2010 r., uznając, że jednak nie spełnia on jego oczekiwań i źle się w nim czuje. Wnioskodawca lokal ten zakupił za kwotę 99.134 zł, a sprzedał za kwotę 170.000 zł. Transakcje te nie odbyły się w ramach prowadzonej przez wnioskodawcę działalności gospodarczej. Postanowienie Sądu o przysądzeniu na rzecz wnioskodawcy prawa własności do tego lokalu z dnia 28 czerwca 2010 r., uprawomocniło się w dniu 26 lipca 2010 r.W dniu 3 września 2010 r. wnioskodawca wygrał sądową licytację, na której zakupił lokal mieszkalny przy ul. B. W lokalu tym skoncentrował swoje centrum życiowe, zamieszkując w nim, opłacając czynsz, media oraz dokonując jego generalnego remontu. Wnioskodawca lokal ten sprzedał w dniu 20 maja 2011 roku, uznając, że również nie spełnia on jego oczekiwań i źle się w nim czuje. Wnioskodawca lokal zakupił za kwotę 89.600 zł, sprzedał natomiast za kwotę 143.000 zł. Transakcje te nie odbywały się w ramach prowadzonej przez wnioskodawcę działalności gospodarczej. Postanowienie Sądu o przysądzeniu na rzecz wnioskodawcy prawa własności do tego lokalu z dnia 25 listopada 2010 r. uprawomocniło się w dniu 17 grudnia 2010 r. Następnie w dniu 24 listopada 2010 r. wnioskodawca wygrał sądową licytację, na której zakupił lokal mieszkalny przy ul. C. W lokalu tym skoncentrował swoje centrum życiowe, zamieszkując w nim, opłacając czynsz, media oraz dokonując jego generalnego remontu. Transakcja zakupu nie odbywała się w ramach prowadzonej przez wnioskodawcę działalności gospodarczej. Postanowienie Sądu o przysądzenie na rzecz wnioskodawcy prawa własności do tego lokalu z dnia 17 lutego 2011 r. uprawomocniło się w dniu 24 marca 2011 r. Aktualnie wnioskodawca lokal ten wynajął w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.W związku z powyższym wnioskodawca zadał następujące pytanie:Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego można przyjąć, że uzyskując przychód ze sprzedaży pierwszego mieszkania w dniu 25 października 2010 r. w kwocie 170.000 zł wnioskodawca prawidłowo skorzystał ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania, o którym mowa w art. 21 ust. 1pkt 131 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ przed upływem dwuletniego okresu od daty sprzedaży tego mieszkania całą uzyskaną kwotę przychodu 170.000 zł wydatkował na własne cele mieszkaniowe, gdyż:- kwotę 77.700 zł wnioskodawca wydatkował na zakup drugiego mieszkania przy ulicy B, którego licytację wygrał dnia 3 września 2010 r., ale za które zapłacił wylicytowaną cenę w dniu 29 października 2010 r. ze środków pochodzących ze sprzedaży pierwszego mieszkania przy ul. A;- kwotę 97.000 zł wydatkował na zakup trzeciego mieszkania przy ulicy C, którego licytację wygrał w dniu 24 listopada 2010 r., ale za które zapłacił wylicytowaną cenę w dniu 31 stycznia 2011 r.?

Sąd stwierdził:

(…) wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego) na nabycie innego lokalu mieszkalnego, jednak nie w celu zamieszkiwania w tym lokalu, lecz w celu odsprzedaży go z zyskiem lub też, w celu wynajmowania go i uzyskiwania z tego tytułu przychodu z najmu, nie spełnia warunku zwolnienia podatkowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. W takim wypadku, celem działania podatnika nie jest dążenie do spełnienia, zrealizowania potrzeby mieszkaniowej, ale dążenie do osiągnięcia zysku. Nabywane mieszkanie jest środkiem do jego osiągnięcia.

i dalej

"Bezspornie dochody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o pdf). Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o pdf podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku. Ustawodawca przewidział jednak możliwość zwolnienia takich dochodów od podatku, ale uzależnił to od spełnienia pewnych warunków. Warunkiem zwolnienia od podatku wyżej określonego dochodu jest po pierwsze: wydatkowanie przychodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości lub praw majątkowych w określonym czasie, a mianowicie nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie i po drugie: wydatkowanie tego przychodu na określone przez ustawodawcę cele określone w przepisie jako "własne cele mieszkaniowe". W art. 21 ust. 25 – 29 ww. ustawy ustawodawca wymienił rodzaje wydatków, które należy uważać za poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131 tego artykułu, a więc za poniesione na własne cele mieszkaniowe. Między innymi wart. 21 ust. 1 pkt 1 lit. a tej ustawy zostały wymienione wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem. Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że pierwszy warunek związany z czasem wydatkowania przychodu został spełniony i ta kwestia nie jest przedmiotem sporu. Zasadniczy spór dotyczy natomiast interpretacji ustawowego pojęcia "własne cele mieszkaniowe" i uznania, że przedstawiony we wniosku sposób wydatkowania przychodu uzyskanego ze zbycia mieszkania położonego przy ul. A spełnia wyżej określoną, ustawową przesłankę zwolnienia."

Podsumowując, sąd stwierdził:

(…) Prawidłowy jest wniosek, że nabywając kolejne lokale wnioskodawca nie działał w celu realizacji "własnych celów mieszkaniowych", w rozumieniu tego pojęcia przyjętym przez organ i akceptowanym w pełni przez Sąd. Świadczy o tym ilość poszczególnych transakcji zakupu i sprzedaży lokali i krótkie odstępy czasu między nimi. Skarżący nie wskazał na żadne obiektywne potrzeby kilkukrotnej zmiany miejsca zamieszkania lub potrzeby posiadania kilku "centrów życiowych" w tym samym mieście ale na różnych ulicach. Wszystkie lokale były kupowane na licytacjach komorniczych, a więc po cenach niższych od rynkowych i krótko po tym, po dokonaniu remontu sprzedawane dużo drożej lub wynajmowane, co świadczy o celach komercyjnych. Przez cały ten czas, a także w chwili obecnej wnioskodawca zamieszkuje i jest zameldowany w jeszcze innym lokalu. Doświadczenie życiowe wskazuje na to, że nie podejmuje się bez ważnych przyczyn pochopnych, związanych z nakładami finansowymi i częstych decyzji o zmianie mieszkań i urządzaniu nowego "centrum życiowego". Powołanie się przez wnioskodawcę na opłacanie czynszu i mediów w poszczególnych lokalach nie świadczy o deklarowanych przez niego motywach działania, bo taki obowiązek ciążył na wnioskodawcy, jako właścicielu mieszkań, niezależnie od celu dla którego lokale nabył.Reasumując, organ dokonał prawidłowej interpretacji przepisów podatkowych w kontekście stanu faktycznego przedstawionego we wniosku i w odniesieniu do własnego stanowiska podatnika. Słusznie w zaskarżonej interpretacji stwierdzono, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o pdf wprowadzający zwolnienie od opodatkowania, będące zgodnie z art. 3 pkt 6 Ordynacji podatkowej rodzajem ulgi podatkowej, a więc wyjątku od podlegania opodatkowaniu, nie powinien być interpretowany rozszerzająco. Nie należy zatem pojęcia "własne cele mieszkaniowe" interpretować szeroko, w oderwaniu od celu polegającego na zaspokojeniu potrzeby mieszkaniowej.

A więc własne cele mieszkaniowe to dosyć wąskie pojęcie, nie pomaga nawet meldowanie się w nabywanych mieszkaniach i opłacanie rachunków. Sąd traktuje taką sytuację jak prowadzenie działalności gospodarczej. W przytoczonym powyżej wyroku wystarczyło kupić i sprzedać 3 mieszkania, aby sąd uznał, że podatek dochodowy PIT z tytułu kupna i sprzedaży mieszkań należy zapłacić.

Drugim istotnym powodem sprzedaży mieszkań jako osoba fizyczna jest możliwość uniknięcia podatku po 5 latach od chwili, w której stajemy się ich właścicielem.

Żródłami przychodu określonymi w art. 10  pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a–c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem osoby fizyczne mogą uniknąć zapłaty podatku dochodowego po 5 latach, gdyż zgodnie z w/w przepisem ustawy dochody takie, nie stanowią żródeł przychodu w rozumieniu ustawy. Takiej możliwości nie mają jednak osoby sprzedające mieszkania w ramach działalności gospodarczej. Dlatego wiele osób decyduje się sprzedawać mieszkania jako osoba prywatna. 

Firmy nie mogą uniknąć podatku dochodowego bez względu na okres posiadania mieszkania. Nie ma tu znaczenia, czy mieszkanie znajduje się w ewidencji środków trwałych, czy nie. Nawet jeśli posiadają mieszkania 10 lat to i tak nie mogą skorzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust.1 pkt 131, czy też z przytoczonego powyżej przepisu, na podstawie którego dochód uzyskany ze sprzedaży mieszkania po 5 latach nie jest opodatkowany.

Co w przypadku uznania przez sąd, czy urząd skarbowy, że kupno i sprzedaż mieszkań odbywała się w ramach działalności gospodarczej?

Najczęście wiąże się to z domiarem, czyli koniecznością zapłaty należnego podatku wraz z odsetkami. Generalnie to sprawa indywidualna, każdy potencjalny inwestor winien wziąć to pod uwagę i właściwie oszcaować ryzyko. Osóby zainteresowane obrotem nieruchomości w sposób zorganizowany i zgodny z prawem odsyłam do artukułu:  Inwestowanie w nieruchomości poprzez spółkę z o.o.