Wniesienie aportem nieruchomości do spółki z o.o.
Potrzeba wniesienia aportem nieruchomości do spółki z o.o. może zaistnieć z różnych powodów. Czasami na przykład musimy rozpocząć rozliczać nasz biznes w formie zorganizowanej bo Urząd Skarbowy kwalifikuje nasze przedsięwzięcia jako działalność gospodarczą. Czasami chcemy założyć spółkę z o.o. i nieruchomość będzie stanowiła kapitał zakładowy. Innym razem przystępuje nowy wspólnik i wnosi nieruchomość aportem. Jeszcze innym powodem może być konieczność podwyższenia kapitału zakładowego. Jak widać, może być bardzo różnie, ale rodzi się przy tym wiele pytań.
Jak prawidłowo przeprowadzić proces wnoszenia aportem nieruchomości do spółki z o.o.? Jak ustalić wartość nieruchomości? Jakie będą konsekwencje późniejszej sprzedaży nieruchomości?
Na te i inne pytania związane z wnoszenie nieruchomości aportem znajdziesz odpowiedź w tym artykule.
Przedmiotem aportu do spółek z o.o. mogą być wszelkiego rodzaju rzeczy ruchome i nieruchome oraz zbywalne prawa majątkowe np. akcje, autorskie prawa majątkowe itp. Aportem może być również prawo do dóbr materialnych przed uzyskaniem na nie ochrony prawnej np. know – how.
Wniesienie aportu do spółki powinno być reprezentowane poprzez określoną wartość, która to pozwoli na pokrycie kapitału zakładowego.
Wartość aportu nie może być niższa niż wartość nominalna wydanych udziałów za ten aport, czyli przykładowo wnosimy aport wart 100 000 zł i musimy otrzymać udziały o takiej samej wartości.
Wartość nieruchomości wnoszonej aportem do spółki powinna być wartością zbywczą. Jeśli aport nieruchomości będzie przeszacowany, czyli jego wartość będzie w rzeczywistości niższa niż wartość udziałów jakie otrzymamy w zamian to zgodnie z art. 585 ksh grozi nam 5 lat.
Dodatkowo, osoba wnoszaca aport odpowiada za jego wady, czyli na przykład nieujawnione długi na nieruchomości. W takim przypadku zobowiązana jest do wyrównania spółce różnicy pomiędzy wartością z umowy spółki, a rzeczywistą wartością zbywczą.
Jak określa się wartość nieruchomości wnoszonej aportem?
Najczęściej stosowaną praktyką jest dokonywanie wycen przez niezależnych rzeczoznawców majątkowych. Żadna wycena nie zabezpiecza 100%-owo , że prawidłowo określimy wartość zbywczą, ale takie podejście znacznie ogranicza ryzyko i może mieć istotne znaczenie, jeśli dojdzie do podważenia wartości aportu przez Urząd Skarbowy.
Jak już wspomniałem na samym początku, wkłady niepieniężne mogą być wnoszone na etapie tworzenia spółki z o.o. oraz przy podwyższeniu jej kapitału zakładowego.
Po co podwyższać kapitał zakładowy?
Czasami chodzi o większą wiarygodność wobec kontrahentów lub kredytodawców. Partner biznesowy lub bank obdarzy nas większym zaufaniem, gdyż podstawową funkcją kapitału zakładowego jest przede wszystkim zabezpieczenie wierzycieli, czy też kontrahentów spółki. Podwyższenie kapitału zakładowego może być również sposobem na spłatę wierzytelności wobec wspólników lub wierzycieli.
Jako spłatę długu, wierzyciel może otrzymać udziały w spółce.
Podwyższenie kapitału zakładowego następuję poprzez zwiększenie wartości nominalnej dotychczasowych udziałów lub utworzenie nowych udziałów.
Wprowadzenie do spółki aportu w postaci nieruchomości, podwyższy kapitał zakładowy, ale również będzie źródłem dochodu spółki. Uzyskane w ten sposób wkłady spółka może wykorzystać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Jak to zrobić skoro kapitał zakładowy jest nienaruszalny?
Spółka może sprzedać aport. Kapitał zakładowy to określona wartość majątkowa, która zapisywana jest w bilansie spółki. Bilans to aktywa i pasywa, które wzajemnie się równoważą. Po jednej stronie mamy kapitał zakładowy, a po drugiej wartość składników majątku wniesionych przez wspólników, czyli wartość nieruchomości wniesionej aportem. Jedno i drugie musi się zgadzać.
Zgodnie z prawem nie trzeba trzymać równowartości kapitału zakładowego na koncie w banku, to samo dotyczy nieruchomości wnoszonych aportem. Zatem kapitał zakładowy może zmieniać swoją postać, najważniejsze aby w bilansie wszystko się zgadzało.
Trzeba także pamiętać o funkcji gwarancyjnej jaką pełni kapitał zakładowy. Wartość kapitału zakładowego musi pozostać nienaruszona. Zgodnie z art 233 ksh, jeżeli bilans sporządzony przez zarząd wykaże stratę przewyższającą sumę kapitałów zapasowego i rezerwowych oraz połowę kapitału zakładowego, zarząd jest obowiązany niezwłocznie zwołać zgromadzenie wspólników w celu powzięcia uchwały dotyczącej dalszego istnienia spółki.
Jak wygląda wniesienie aportem nieruchomości do spółki w kontekście podatków?
PIT – podatek dochodowy od osób fizycznych.
Jeśli wnosimy jako osoba fizyczna do spółki nieruchomość aportem to uzyskujemy przychód, gdyż obejmujemy udziały w spółce. Aby mówić o podatku musi wystąpić dochód. Dochód powstaje z różnicy przychodu (wartości udziałów) i kosztów poniesionych na nabycie nieruchomości.
Załóżmy, że wnosimy do spółki nieruchomości o wartości 100 000 zł, otrzymujemy udziały warte 150 000 zł.Podatek wyniesie 19% x 50 000 zł, czyli 9500 zł.
Jeśli wartość obejmowanych udziałów będzie równa wartości nieruchomości wniesionej aportem do spółki, podatku dochodowego nie zapłacimy, gdyż nie wystąpi w tym przypadku dochód.
Podatek VAT.
Zgodnie z interpretacją Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 20 marca 2014 roku (sygn. IPTPP4/443-910/13-4/BM), każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Podstawą wymierzenia podatku będzie wartość rynkowa towaru pomniejszona o kwotę podatku. W analizowanym przypadku chodziło o wniesienie aportem działek prywatnie i poprzez działalność gospodarczą. W obydwu przypadkach Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi uznał, że podatek VAT należy zapłacić.
W takim razie jak wygląda wniesienie aportem do spółki z o.o. mieszkania?
Ustawa o podatku VAT zawiera szereg zwolnień przedmiotowych wynikających z art. 43 ustawy o vacie, zatem jeśli mieszkanie jest zwolnione z podatku VAT (trzeba to najpierw sprawdzić w przytoczone powyżej ustawie) to wniesienie aportem tego mieszkania również będzie bez VAT. Aport należy traktować jak sprzedaż, czyli zwykle podlega pod vat, ale są o tego wyjątki. Podatnik, który wnosi aport powinien wystawić fakturę, natomiast druga strona jeśli jest vatowcem, może podatek VAT odliczyć na zasadach ogólnych.
Podatek dochodowy CIT po stronie spółki otrzymujacej aport.
Art. 12 ust. 4 pkt 4 ustawy CIT stanowi, iż do przychodów podlegających opodatkowaniu nie zalicza się przychodów otrzymanych na utworzenie lub powiększenie kapitału zakładowego w spółce kapitałowej. Nie ma znaczenia, czy aport jest wnoszony w momencie zakładania spółki, czy też dochodzi do podniesienia wysokości kapitału zakładowego spółki już istniejącej. Otrzymanie aportu nie wiąże się z powstaniem obowiązku podatkowego w CIT po stronie spółki.
Czy można żądać zwrotu aportu od spółki z o.o.?
Nie. Zarówno wkłady pieniężne, jak i niepieniężne (aporty) nie podlegają zwrotowi.
Wspólnicy nie mogą otrzymywać z jakiegokolwiek tytułu wypłat z majątku spółki potrzebnego do pełnego pokrycia kapitału zakładowego (art.189 ksh).
Jak odzyskać aport?
Chcąc odzyskać wartość wniesionego aportu, wspólnik spółki z o.o. może sprzedać swoje udziały (w całości lub w części) lub doprowadzić do ich umorzenia (art. 199 ksh)
Co to jest umorzenie udziałów spółki i na czym polega?
Umorzenie udziałów to jeden z najlepszych sposobów wyjścia ze spółki. Przy umarzaniu udziałów dochodzi do ich likwidacji. Umarzanie musi przewidywać umowa spółki. Proces ten można przeprowadzić poprzez obniżenie kapitału zakładowego lub wypłacenie odchodzącemu wspólnikowi wartości umarzanych udziałów z zysku spółki.
Czy aportem można wnieść nieruchomość obciążona hipoteką?
Generalnie nie ma z tym problemów. Należy jednak zauważyć, że właścicielem nieruchomości staje się spółka, a więc bank musi wyrazić zgodę na zmianę właściciela. Ponadto zgodę na przyjęcie takiego aportu winno wyrazić Zgromadzenie Wspólników spółki z o.o.
Podsumowując. Sprawa wnoszenia nieruchomości do spółki z o.o. aportem wygląda stosunkowo łatwo. Zwykle prowadzi do utworzenia kapitału zakładowego (zakładanie spólki z o.o.) lub jego podwyższenie (spółka istniejąca). Samo wniesienie może, choć nie musi wiązać się z koniecznością zapłacenia podatku dochodowego przez osobę fizyczną lub podmiot wnoszący aport. Po stronie spółki z o.o., podatku CIT nie będzie. Odrębną sprawą jest podatek VAT. Wiele interpretacji podatkowych mówi, iż należy go zapłacić.
Aportu nie można odzyskać, ale można umorzyć wartość udziałów odpowiadających wartości nieruchomości wniesionej aportem. Można to zrobić z zysku spółki lub poprzez obniżenie kapitału zakładowego, a zatem istnieje możliwość wejścia w biznes z nieruchomością i wyjścia z niego z równowartością nieruchomości, jeśli tylko sytuacja finansowa spółki na to pozwoli.